Главная » 2012 » Март » 15 » Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Какие могут быть проблемы и как их решать?
11:15 Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Какие могут быть проблемы и как их решать? |
| В последнее время квартиры нижних этажей многоквартирных домов стали отводиться под объекты для обслуживания населения, что требует перевода этих помещений из жилого в нежилое. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Это означает законодательно установленную возможность собственника жилого помещения сделать из этого помещения нежилое. Данный вопрос регулируется Жилищным и Градостроительным кодексами, а также массой подзаконных актов. Принятие решений о переводе согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ является полномочием органов местного самоуправления. Поэтому с заявлением о переводе помещения обращаются в администрацию муниципального образования, для перевода жилого помещения в нежилое собственник туда в соответствии ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; технический паспорт на переводимое жилое помещение; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения, если без них невозможно будет его использование в качестве нежилого. Перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме сложнее, чем в отдельном жилом доме. Возникает масса проблем. Например, согласно ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже данного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Поэтому, перевести из жилого в нежилое помещение, располагающееся над чьей-то квартирой невозможно. Единственное в этой связи решение — выкупить нижнюю квартиру и осуществить её перевод из жилой категории в нежилую. Препятствия возникают, если перевод жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое не возможен без его перепланировки. При перепланировке вероятно придется получать разрешение на реконструкцию, т. к. органом, осуществляющим надзор в этой сфере, эти работы могут быть истолкованы как реконструкционные. По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта капитального строительства (каковым является и многоквартирный дом) осуществляется на основании разрешения. Для его получения согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо согласие всех правообладателей многоквартирного дома в случае реконструкции многоквартирного дома - нетрудно представить с чем столкнётся инициатор перевода помещения. Поэтому переводить жилое помещение в данном доме в нежилое лучше таким образом, чтобы не возникала необходимость в таких работах. Следует учесть, что согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников его помещений. На этом собрании инициатору перевода помещения придётся доказывать необходимость реконструкции перед остальными собственниками помещений в данном многоквартирном доме и добиваться их согласия. Даже если перепланировок и переустройства не требуется, то, как выше уже говорилось, в орган местного самоуправления для перевода помещения необходимо будет представить поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Предоставление плана только на первый этаж — одна из распространённых ошибок инициаторов перевода помещения. План должен быть на каждый этаж. Такой план можно истребовать его у ТСЖ или управляющей компании, можно запросить у проектировавшей дом организации. Как лучше это сделать — подскажут юристы. При возникновении спорной ситуации относительно принадлежности работ по переустройству или перепланировке переводимого помещения к реконструкционным также не обойтись без серьёзной юридической помощи. Кроме того, отказ дать согласие на реконструкцию со стороны кого-то из собственников квартир в доме без объяснения причин можно попробовать истолковать как злоупотребление правом и если реконструкция при переводе помещения была произведена самовольно, то при попытке её узаконения в суде можно будет это использовать. Также, если получен отказ от уполномоченного органа в переводе помещения, то обжалуется он только в суде. В этих случаях без услуг юридической компании, имевшей опыт оказания юридической помощи по жилищной и градостроительной отраслям права, не обойтись. Юрков Андрей Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ» |
|
|
| Всего комментариев: 0 | |